أخبار سوق عمان المالي / أسهم
 سعر السهم
Sahafi.jo | Rasseen.com

المواضيع الأكثر قراءة

 
 
  • آخر تحديث
    12-Jan-2021

التمويل العقاري باستخدام صيغة الإجارة الموصوفة في الذمة

 الدستور

 
 
 
 
 
تهدف هذه الدراسة إلى الكشف الفقهي عن صيغة مهمة من صيغ المعاملات المالية الإسلامية، وهي الإجارة الموصوفة في الذمة، حيث تتضمن هذه الصيغة معنيين من معاني العقود؛ وهي صيغة الإجارة المعينة وصيغة السلم، وذلك واضح من تصريح الفقهاء بذلك بأن صيغة الإجارة الموصوفة في الذمة هي سَلم في المنافع. المعايير الفقهية لصيغ المعاملات المالية الاسلامية والفروق بين هذه الصيغة وما يشابهها من المعاملات مثل الإجارة العينية والسلم والإستصناع والجعالة، كما يستعرض أهم الخصائص التمويلية للصيغة التي تتمثل في وجوب تقديم الخدمات التابعة للمعقود عليه وإمكانية استيفاء المنفعة من أكثر من عين وإمكانية استخدام الأجرة في أغراض خاصة للسيولة ولا يجب إنفاقها مباشرة على المحل المتعاقد عليه، كما تضمنت الدراسة بعض التطبيقات الخاصة بالإجارة الموصوفة في الذمة في مجال تمويل العقارات مع بعض الإشكاليات الشرعية ومعالجتها.
 
الباحث الاقتصادي أحمد محمد محمود نصار  قال إن من أولويات البحث في الاقتصاد الإسلامي البحث في المعاملات المالية التي تلبي حاجات المجتمع التمويلية، والتي يمكن الإستفادة من خصائصها لتلبية حاجات متنوعة في التطبيقات المعاصرة وتتميز بالسلامة الشرعية والكفاءة الاقتصادية.
 
وقد وجد الباحث أيضاً من الضروري الاهتمام بالصيغ التي قلت الكتابات فيها وانتشر التطبيق فيها انتشاراً واسعاً مع الحاجة إلى تأصيلها لمعرفة حقيقتها والضوابط الشرعية الحاكمة لها، وبين أيدينا في هذا البحث صيغة مسماة في الفقه الإسلامي واصطلح على تسميتها في المدونات الفقهية بأربع مسميات؛ الأولى: الإجارة الموصوفة في الذمة، والثانية: إجارة الذمة، والثالثة: الإجارة المضمونة، كما في المذهب المالكي، والرابعة: السلم في المنافع.
 
وقد طبقت في الصناعة المالية الإسلامية من خلال ثلاث منتجات؛ الأولى في الصكوك الإستثمارية، والثانية في تمويل الخدمات، والثالثة – والتي هي موضوع البحث – في التمويل العقاري للمنشآت تحت الإنجاز، وقد لاقت قبولاً وانتشاراً واسعاً في الصناعة المالية الإسلامية لما تحتوى هذه الصيغة من مميزات عديدة للممول والمتمول.
 
إن التمويل العقاري للمنشآت تحت الإنجاز له أهمية بالغة، حيث بدأ الاهتمام بها كثيراً خاصة بعد الأزمة المالية العالمية، التي بدأت بعدها المؤسسات المالية تبحث عن صيغ تلبي لها حاجة التمويل قبل الإنشاء وإتمام العقار، مع ضمان أن تكون هذه الصيغة لفترات طويلة، لقابلية الصيغة للتغيير في قيمة العقد طول الفترة.
 
والواقع أن صيغة الإجارة الموصوفة في الذمة فيها الكثير من الخصائص التي تحتم علينا كباحثين في الاقتصاد الإسلامي الكشف عنها والاستفادة منها في ضوء مقاصد الشريعة الإسلامية والمتطلبات الاقتصادية.
 
تعريف‭ ‬الإجارة‭ ‬الموصوفة‭ ‬في‭ ‬الذمة
 
الإجارة الموصوفة في الذمة هو عقد مسمى بالفقه الإسلامي، يشتمل على معنيين من معاني العقود المسماة هما: عقد السلم(1)، وعقد الإجارة. أي أنه يمكن تعريف عقد الإجارة الموصوف في الذمة بأنه:
 
– «بيع منافع مستقبلية بثمن حال».
 
– أو هو «سَلَم في المنافع» سواء أكانت منافع أعيان أو منافع أعمال.
 
– أو هو «إجارة الذمة»، لأن المنفعة المستوفاة متعلقة بذمة المؤجر وليست متعينة.
 
– أو الإجارة الواردة على منفعة مضمونة لأن المنفعة فيها يضمن المؤجر تقديمها في كل الحالات، وهي متعلقة بذمته.
 
وجاء في الموسوعة الفقهية الكويتية(2) في باب إجارة الذمة: «قسّم جمهور الفقهاء الإجارة باعتبار محل تعلق الحق في المنفعة المعقود عليها إلى قسمين: إجارة واردة على العين، وإجارة واردة على الذمة.
 
(أ) فالإجارة الواردة على العين يكون الحق في المنفعة المعقود عليها متعلقاً بنفس العين؛ كما لو استأجر شخص داراً أو أرضاً أو سيارة معينة، أو استأجر شخصاً بعينه لخياطة ثوب أو بناء حائط، ونحو ذلك. وهذا النوع من الإجارة لا خلاف بين الفقهاء في أنه لا يشترط فيه قبض الأجرة في المجلس لصحة العقد أو لزومه أو انتقال ملكية المنافع فيه، وذلك: 
 
– لأن إجارة العين كبيعها، إذ الإجارة بيع للمنفعة في مقابلة عِوض معلوم.
 
– وبيع العين يصح بثمن حال ومؤجل، فكذلك الإجارة.
 
(ب) أما الإجارة الواردة على الذمة، فيكون الحق في المنفعة المعقود عليها متعلقاً بذمة المؤجر؛ كما لو استأجر دابة موصوفة للركوب أو الحمل بأن قال: استأجرت منك دابة صفتها كذا لتحملني إلى موضع كذا. أو قال: ألزمت ذمتك خياطة هذا الثوب أو بناء جدار صفته كذا، فقبِل المؤجر(3). 
 
مشروعية‭ ‬الإجارة‭ ‬الموصوفة‭ ‬في‭ ‬الذمة
 
اختلف الفقهاء في مشروعية الإجارة الموصوفة في الذمة، فذهب الحنفية إلى منع إجارة منافع الأعيان الموصوفة في الذمة، واشترطوا أن تكون العين المؤجرة معينة.
 
وذهب جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة إلى جواز إجارة العين الموصوفة في الذمة وعَدّوها من باب السلم في المنافع.
 
لذلك فمشروعية الإجارة الموصوفة في الذمة مستمدة من مشروعية عقد الإجارة وعقد السلم.
 
ونورد فيما يلي نبذة مختصرة عن صيغة الإجارة والسلم وأدلة مشروعيتهما:
 
الإجارة في اللغة: مشتقة من الأجر، والأجر في اللغة له معنيان(4): الكراء والأجرة على العمل، والجبر.
 
في‭ ‬عقد‭ ‬السلم‭ ‬يجب‭ ‬أن‭ ‬يكون‭ ‬الأجل‭ ‬معلوماً‭ ‬كالشهر‭ ‬ونحوه‭ ‬وإن‭ ‬أسلم‭ ‬حالاً‭ ‬لم‭ ‬يصح
 
قال ابن فارس: الهمزة والجيم والراء أصلان يمكن الجمع بينهما بالمعنى، فالأول الكراء على العمل، والثاني جبر العظم الكسير، فأما الكراء فالأجر والأجرة، وأما جبر العظم فيقال منه: أجرت اليد.
 
فهذان الأصلان، والمعنى الجامع بينهما أن أجرة العامل كأنها شيء يُجبر به حاله فيما لحقه من كد فيما عمله.
 
وفي الاصطلاح هي: عقد على منفعة مباحة معلومة من عين معينة، أو موصوفة في الذمة مدة معلومة، أو عمل معلوم بعوض معلوم.
 
السَّلَم  ومشروعيته:
 
السلم والسلف بمعنى واحد؛ وهو بيع شيء موصوف في الذمة بثمن معجل، والسلم لغة؛ قال الإمام النووي رحمه الله: السلم هو نوع من البيوع ويقال فيه السلف، وقال الأزهري في شرح ألفاظ المختصر: السلم بمعنى واحد، ويقال سَلم وأسلم وسلف وأسلف بمعنى واحد.. هذا قول جميع أهل اللغة.
 
أما في الشرع فهو كما عرفه الإمام النووي: أنه عقد على موصوف في الذمة ببذل يعطى عاجلاً، أي أن البضاعة المشتراه دَيْن في الذمة ليست موجودة أمام المشتري، ومع ذلك فإنه يدفع الثمن عاجلاً للبائع.
 
والفقهاء يسمونه «بيع المحاويج» لأنه بيع غائب تدعو إليه ضرورة كل واحد من المتابعين.
 
ومشروعيته جاءت بالكتاب والسنة والإجماع؛ يقول تعالى (يأيها الذين آمنوا إذا تدايتنم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه) البقرة282.
 
وأما السنة النبوية: ما ثبت عن ابن عباس، رضي الله عنهما قال: قدم رسول الله صلى الله عليه وسلم المدينة والناس يسلفون في التمر العام والعامين فقال: «من سلف فليسلف في كيل معلوم ووزن معلوم إلى أجل معلوم» (رواه البخاري ومسلم).
 
أما الإجماع فقد نقل بن قدامه عن ابن المنذر قوله: أجمع كل من نحفظ من أهل العلم على أن السلم جائز، لأن المثمن في البيع أحد عوض العقد فيما كان يثبت في الذمة كالثمن ولأن الناس في حاجة إليه.
 
أركان السلم:
 
أركان السلم هي: العاقدان، الصيغة «الإيجاب والقبول»، المعقود عليه. ضوابط الاستثمار عن طريق بيع السلم. وقد وضع بعض الفقهاء مجموعة من القواعد التي تضبط الاستثمار عن طريق بيع السلم، حيث إن الأجرة التي تترتب على المستأجر إما أن تكون معينة محددة مرئية أثناء العقد، وإما أن تكون مقررة بالوصف، وهنا لا يلغى بتلف ما قد عينه الأجير أو المكري لنفسه من الأجرة التي ضبطها موصوفة في ذمة المستأجر أو المكتري، كما لا يلغى العقد بظهور عيب فيه.
 
والفرق بين الإجارة المعينة والموصوفة في الذمة أن تلف الثمن المعين المرئي أو ظهور عيب فيه ينطوي على مخالفة للشرط الذي التزم به الطرفان أما تلف الثمن أو الأجر الموصوف في الذمة فليس فيه ما يخالف الشرط المتفق عليه.
 
واستئجار العين المتمثلة في شيء ما كالدواب والسيارات والسفن فقد درج كثير من الفقهاء على تسمية العقد المتعلق باستئجارها كراء، وهنا العقد إما أن يقع عل عين مخصصة مرئية، وإما أن يقع على شيء موصوف في الذمة وهي كقول المؤجر للمستأجر جعلت لك منفعتها( أي العين الموصوفة بالذمة ) سنة بكذا، وإذا كانت دابة مثلاً يجب ذكر  ذكر جنس الدابة لاختلاف الغرض بها سرعة وبطئاً.
 
الشرط العام المكون لضوابط وأحكام عقد الإجارة الموصوفة في الذمة هو استقصاء صفات سَلم في موصوفة في الذمة، أي الالتزام الكامل بشروط وضوابط عقد السلم، إذ لايجوز تأجيل الأجرة ولا الاستبدال عنها ولا الحوالة بها ولا عليها ولا الإبراء، بل يجب التسليم في المجلس كرأس مال السلم، لأنه سلم في المنافع.
 
وقال ابن رشد «ومن شرط إجارة الذمة أن يعجل النقد عند مالك، ليخرج من الدَّين بالدين» لكن الفقه الشافعي والحنبلي فصل في بيان ذلك؛ بين أن تقع الإجارة الموصوفة في الذمة بلفظ السلم، مثل: أسلمتك مبلغ كذا في منفعة دار صفتها كذا وكذا، أو في منفعة عامل (بناء) صفته كذا، لبناء حائط مثلاً وقبل المؤجر، ففي هذه الحالة يجب تعجيل قبضه الأجرة في مجلس العقد، لئلاً يصير ديناً بدين، أما إن لم تكن بلفظ السلم ولا السلف مثل «ألزمت ذمته كذا، فإنه لا يجب في هذه الحالة تعجيل قبض الأجرة(17)، ومسألة تعجيل الأجرة عموماً مسألة خلافية.. وسوف يأتي تفصيل ذلك فيما يلي لأهمية الموضوع: 
 
إن القائلين بجواز إجارة الذمة اختلفوا في اشتراط تسليم الأجرة في مجلس العقد لصحتها، وذلك على ثلاثة أقوال.
 
–الشافعية: يشترط المذهب الشافعي في صحة إجارة الذمة قبض المؤجِر الأجرة في مجلس العقد، كما اشترط قبض المسلم إليه» رأس مال السلم « في المجلس، فإن تفرقا قبل القبض بطلت الإجارة، لأن إجارة الذمة سلمٌ في المنافع، فكانت كالسلم في الأعيان في الحكم سواء عقدت بلفظ الإجارة أو السلم أو غير ذلك.
 
والأصح: اعتبار المعنى (كما في) الهبة، وإن قال: اشتريت منك ثوباً صفته كذا بهذه الدراهم انعقد (بيعاً في الأصح)؛ لتعادل المعنى والصيغة والأصح اعتبار الصيغة فينعقد بيعاً.
 
 المالكية: يجب لصحة إجارة الذمة تعجيل الأجرة، لاستلزام التأجير بيع الكالئ بالكالئ، وتعمير الذمتين، وهو منهي عنه، إلا إذا شرع المستأجر – باستيفاء المنفعة – كما لو ركب المستأجر السيارة الموصوفة في طريقه إلى المكان المشترط أن تحمله إليه – فيجوز عندئذ تأخير الأجرة، لانتفاء بيع المؤخر بالمؤخر، حيث إن قبض أوائل المنفعة كقبض أواخرها فارتفع المانع من التأخير.. ولا فرق في ذلك بين عقدها بلفظ الإجارة أو السلم.
 
جاء في حاشية الدسوقي «وجاز السلم أيضاً بمنفعة شيء معين كسكنى دار وخدمة عبد وركوب دابة معينة إن قبضت، ولو تأخر استيفاؤها عن قبض المسلم فيه بناء على أن قبض الأوائل قبض للأواخر وإنما منعت عن دين لأنه فسخ دين في دين.
 
وهذا ابتداءً دَين في دين، وهو أخف واحتراز بمعين عن منفعة مضمونة، فلا يجوز كقول المسلِم للمسلَم إليه أحملك إلى مكة بإردب قمح في ذمتك تدفعه لي وقت كذا.
 
وقد اعتبر المالكية في حكم تعجيل الأجرة تأخيرها اليومين أو الثلاثة، لأن ما قارب الشيء يعطى حكمه، كما في السلم، وفي المذهب الحنبلي إذا جرت إجارة المنفعة الموصوفة في الذمة بلفظ «سلم» أو «سلف» كأسلمتك هذا الدينار في منفعة سيارة صفتها كذا وكذا لتحملني إلى مكان كذا، أو في منفعة آدمي صفتها كذا وكذا لبناء حائط صفته كذا، وقبِل المؤجر، فإنه يشترط لصحة إجارة الذمة عندئذ تسليم الأجرة في مجلس العقد.
 
جاء في الكافي لابن قدامه(22) «وإن كانت الإجارة على عمل في الذمة استحق استيفاء الأجرة عند انقضاء العمل لقول النبي صلى الله عليه و سلم: «أعطوا الأجير أجره قبل أن يجف عرقه» (مجمع الزوائد 2186 – والحديث رواه الطبراني في الأوسط وفيه شرقى بن قطامى وهو ضعيف)، ولأنه أحد العوضين فلزم تسليمه عند تسليم الأجر كالبيع، وإن شرطا تأجيلها جاز إلا أن يكون العقد على منفعة في الذمة ففيه وجهان:
 
– أحدهما: يجوز لأنه عوض في الإجارة فجاز تأجيله كما لو كان على عين.
 
– والثاني: لا يجوز لأنه عقد على ما في الذمة فلم يجز تأجيل عوضه كالسلم.
 
رأى الدكتور محمد سعيد البوطي في بحثه «الإجارة الموصوفة في الذمة» المقدم إلى مؤتمر العمل المالي والمصرفي الإسلامي «أنه يجب تسليم الأجرة في مجلس العقد، لأن هذا العقد إنما هو سلم في المنافع، ومن المعلوم أنه يجب تسليم رأس مال السلم في العقد تخلصاً من بيع الدين بالدين، هذا هو الحكم إجمالاً»(22).
 
أظهر الدكتور عبدالستار أبوغدة الخلاف في مسألة تعجيل الأجرة في الإجارة الموصوفة في الذمة في بحثه «ضوابط إجارة الخدمات وتطبيقات الإجارة الموصوفة في الذمة» المقدم إلى ندوة البركة الثامنة والعشرين، وأشار إلى أن المعايير الشرعية لهيئة المحاسبة والمراجعة في البحرين رجحت جواز تأجيل الأجرة إذا عقدت بلفظ السلم.
 
أشارت هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية في البحرين إلى الإجارة الموصوفة في الذمة وجواز تأجيل الأجرة فيها في المعيار الشرعي رقم 9 الخاص بالإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك، في الفقرة رقم 3 (3/5) ونصه «ولا يشترط فيها تعجيل الأجرة ما لم تكن بلفظ السلم أو السلف، وإذا سلم المؤجر غير ما تم وصفه فللمستأجر رفضه وطلب ما تحقق فيه المواصفات».
 
مما تقدم يتبين أن المسألة بحاجة إلى مزيد من البحث والاجتهاد العميق لأهميتها في تطبيقات إجارة الخدمات في المؤسسات المالية الإسلامية، لكن هناك بعض الملاحظات يمكن أن تكون أساساً لحل هذا الخلاف وهي:
 
-إذا اعتبرنا جواز تأجيل الأجرة باعتبار اللفظ فأي أحكام نطبق؟ هل أحكام الإجارة المعينة أو الموصوفة في الذمة لاختلافهما.
 
وإذا اعتبرنا أيضاً جواز تأجيل الأجرة فإننا سوف ندخل في محظور ابتداء الدَّين بالدين (الكالئ بالكالئ).
 
-الظاهر من النصوص الفقهية التي أشارت إلى اعتبار اللفظ أن المقصود من ذلك هو: ماذا يقصد العاقدان، والاستدلال عن قصدهما باللفظ، لكن إذا تم إدراك ذلك عرفاً وخاصة بالمجتمعات المعاصرة التي تستند في توضيح المعاملات بالتوثيق والكتابة فإن ذلك أقرب إلى فهم المعاملة ومقصود العاقدين.
 
عقد الإجارة الموصوف في الذمة متعلق بذمة المؤجر
 
-وهذا يعني أنه مكلف بأن يتعهد للمستأجر بتنفيذ العمل المطلوب منه على الوجه السليم، أياً كانت الوسيلة إلى ذلك وأياً كانت الجهة المنفذة، وبناء على ذلك فإن للأجير أن يستأجر بدوره من يكلفه بإنجاز ما طلب منه، وله الحق في أن يتفق معه على الأجر الذي يشاء،