لوسيل القطرية - 

يستعد قطاع العقارات لاستقبال قانون الوساطة العقارية الجديد بعد موافقة مجلس الوزراء على مشروع القانون، ويرى خبراء وعقاريون أن القانون خطوة مهمة على طريق تنظيم معاملات العقارات وتنقيتها من العشوائية والسماسرة أو تجار الشنطة، بينما يؤكد آخرون أن مشروع القانون تم إعداده دون مناقشة موسعة مع رجال الأعمال والمتداولين بالقطاع للأخذ برؤيتهم حتى يراعي مصالح المواطنين والمتعاملين وأصحاب الأعمال على حد سواء، بينما يؤكد مواطنون ومقيمون أن شركات العقارات الرسمية لا تظهر إلا في نسبة قليلة من تعاملات العقارات بينما يسيطر السماسرة على الجانب الأكبر من حجم السوق، مؤكدين أن هناك حاجة لزيادة عدد شركات الوساطة، أن يكون عدد كبير منها مختصا بعمليات التأجير والتمليك للفئات المتوسطة والتي تمثل الجانب الأكبر من حجم تداولات القطاع.

وشهد القطاع العقاري خلال التسعة أشهر الأولى من العام الحالي تنفيذ 2180 صفقة بلغت قيمتها نحو 18.4 مليار ريال وفقا للبيانات الصادرة عن إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، والحجم الضخم لتلك التعاملات يؤكد ضرورة تقنينها ووضعها في إطار رسمي يحفظ حقوق الدولة والمتعاملين، والسيطرة على الارتفاعات الجنونية التي طالت العقارات بمختلف أنواعها سواء الأراضي الفضاء أو العقارات السكنية خلال السنوات الماضية.

ويؤكد متابعون وخبراء أن عدد الشركات المرخص لها بالتعامل في مجال الوساطة والدلالة والتثمين العقاري يصل إلى نحو 1100 شركة، ووفقا لأحدث بيانات متوفرة عبر الموقع الإلكتروني لوزارة الاقتصاد والتجارة فقد شهد شهر أبريل الماضي تسجيل 29 شركة جديدة تعمل في مجال السمسرة والدلالة وتثمين العقارات.

بينما يؤكد عدد كبير من المتعاملين بالقطاع العقاري أن عدد السماسرة و«تجار الشنطة» غير المرخص لهم يصل إلى أكثر من 50 ألفا، معظمهم يتخذها مهنة إضافية له بجانب مهنته الأساسية التي يعمل بها في الدولة، وتصل التجاوزات إلى أن البعض يحصل على تأشيرة زيارة للدولة لمدة 6 أشهر يمارس خلالها مهنة الوساطة العقارية دون أي رقيب.

 

المسلماني: مهنة من لا مهنة له 

يؤكد الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني أن القانون الجديد لتنظيم أعمال الوساطة والدلالة والتثمين العقاري يأتي ليعالج سلبيات مرحلة مضت متمنياً أن يعمل التشريع الجديد على تفعيل الضوابط اللازمة لضبط السوق العقاري الذي عانى طوال الفترة الماضية من الآثار السلبية المتمثلة في التضخم والتلاعب بأسعار العقارات.

وقال المسلماني إنهم رصدوا خلال الفترة الماضية قيام البعض بالحصول على تأشيرة زيارة لدخول الدولة لمدة 6 أشهر يقوم خلالها بممارسة مهنة الوساطة بدون أي ترخيص، وهو ما يدل على أن القطاع العقاري أصبح مستباحاً بشكل غير مقبول.

ويرى المسلماني أن مهنة الوساطة هي مهنة شريفة ولابد أن يتحلى من يعمل بها بالأمانة لأنه يتحكم في أملاك المواطنين، رأسمالهم يبدأ من مليون ريال إلى 100 مليون ريال.

وأضاف أنهم يتوقعون أن القانون سيجعل وزارة العدل تؤهل خبراء ووسطاء عقاريين لممارسة المهنة ضمن ضوابطها الجديدة وهي خطوة محمودة، وقال إن القانون يتوقع أن يضم عقوبات تصل إلى السجن لمدة 6 أشهر لمن يزاول المهنة بدون ترخيص، ومن ضمن ضوابط التعاملات العقارية هو تفعيل المعاملات الإلكترونية التي ستسهم في الاعتماد على المثمنين والوسطاء المعتمدين من قبل وزارة العدل.

وأضاف أنهم منذ سنوات وهم يطالبون بإقرار مثل هذا القانون لتنظيم مهنة الوساطة العقارية والقضاء على التجاوزات والمعاملات غير القانونية التي تسببت بأضرار جسيمة للقطاع العقاري، مؤكداً أن المهنة شهدت تواجد نسبة كبيرة من الدخلاء عليها وأصبحت مهنة من لا مهنة له.

وأشار إلى أن السوق يشهد منذ فترات طويلة عمليات موسعة من المضاربات من قبل من يطلق عليهم «الدلالين» أو «السماسرة» وهو ما تسبب في ارتفاعات طالت مكونات السوق العقاري وأبرزها الأراضي وتضاعف أسعارها خلال السنوات القليلة الماضية.

وأكد أن مشروع القانون الجديد يعد خطوة إيجابية ومتطورة ويأتي في سياق التطور القانوني للقطاع العقاري ليحل محل القانون رقم (13) لسنة 2011 بتنظيم مزاولة أعمال الوساطة العقارية، للارتقاء بهذه المهنة بما يتوافق مع خطط التنمية الشاملة التي تشهدها دولة قطر ويسهم في تطوير السوق العقارية، وتحديد ضوابط مزاولة المهنة بشكل شامل، لمعالجة السلبيات التي بدت من خلال تطبيق القانون المعمول به حاليا.

 

أحمد العروقي: التعاون بين الدولة والشركات المرخصة شرط نجاح القانون 

أكد المهندس أحمد العروقي المدير العام لشركة روتس العقارية أن قانون الوساطة العقارية مهم بالفعل لتنظيم التداولات داخل سوق العقارات ومن خلاله وخلال فترة زمنية سيتم القضاء على «تجار الشنطة»، وهي مسؤولية مشتركة بين الدولة والجهات المختصة بها من جهة والشركات العقارية المختصة والمرخص لها بممارسة نشاط الوساطة العقارية من جهة أخرى، من خلال إتاحة القدرة على النفاذ إلى بيانات التداول العقاري والمعلومات المتوفرة من خلال الدولة لتلك الشركات المرخصة وبالتالي يمكن محاسبتهم على أي خطأ يقع من خلالهم، مؤكداً أن تنظيم العملية ضروري جدا خلال تلك الفترة حتى تصير العروض الخاصة بالعقارات معقولة وبعيدة عن المضاربات والعروض المبالغ فيها التي تؤدي إلى التضخم.

وأضاف العروقي أن معظم الدول لديها تنسيق مع الشركات العقارية المختصة بمعاملات الوساطة العقارية من خلال الدخول على معلومات وبيانات التسجيل وتكون مشاركة مع الدولة لتلافي أي أخطاء أو مشاكل مستقبلية بخصوص العقار لأن المعلومات المغلوطة تؤثر على القطاع بشكل مباشر.

وحول قدرة القانون على القضاء على السماسرة أوضح أن ذلك سيكون بالتدريج وسيعتمد على الخدمة المقدمة من المكاتب المرخصة والتي إذا أصبحت جيدة وأمينة وصحيحة فستصبح تلك الشركات مصدر ثقة سواء من ناحية الدولة أو المتعاملين داخل القطاع، وبالتالي سيختفي تجار الشنطة والسماسرة تلقائيا من السوق.

واضاف أن التعاون بين الدولة والمكاتب أيضا سيكون له دور مهم وكذلك نشر تلك الثقافة داخل المجتمع، لأن المشتري والبائع هما الأساس وإذا وجدوا أن مصلحتهم من خلال الشركات المرخصة التي ستنجز لهم معاملاتهم العقارية بشكل صحيح وسلس وبخدمات ذات تكلفة معقولة فبالتالي ستختفي تدريجيا تلك الظواهر العشوائية داخل القطاع، كما أن الدولة مسؤوليتها تتمحور حول منع الإعلانات العشوائية وحظر نشرها إلا عن طريق الجهات المرخصة على أساس ان الجهات تلك تدفع رسوم التراخيص ورسوم مكاتب وموظفين فإذا الحقوق حُفظت لهم ستكون هناك استمرارية أفضل في العمل.

الضوابط والعقوبات مهمة وهذه الخدمات الإلكترونية ودورها في تسهيل العمليات هذا سيكون له دور مهم من خلال تخفيف الضغط على الجهات الحكومية وتسهيل العملية أمام البائع والمشتري ولكن هذا سيتم بالتدريج وسيحتاج بعض الوقت، وبالفعل المعاملات الإلكترونية التي توفرها وزارة العدل قادرة على الوصول إلى هذا المستوى وحاليا الوزارة في نصف المسافة من خلال الخدمات الإلكترونية التي تقدمها والنجاح الذي حققوه في هذا المجال.

 

رجل أعمال: «سماسرة» يسيطرون على الشوارع ولابد أن يخدم القانون مصالح المواطنين أولا 

أحد رجال الأعمال البارزين ويعمل بالقطاع العقاري - طلب عدم نشر اسمه - أكد أن القانون صدر دون مناقشة رجال الأعمال القطريين وأخذ رأيهم، حتى يكون القانون صادرا لخدمة المواطنين من الدرجة الأولى ألا يكون صادراً لخدمة السماسرة دون مراعاة لواقع القطاع العقاري.

وأضاف أنه على الرغم من وجود عدد من الضوابط والعقوبات التي تضمنها القانون إلا أنه سيتم الالتفات عليها، مؤكداً أن تحديد جنسية الوسيط بأن يكون قطريا ليست هي القضية، لكن الأهم أن يتم وضع اسم الوسيط في العقد وأن يتم رفع نسبة الضريبة على الوسيط كلما ارتفعت قيمة العقد حتى يتم منعهم من ممارسة المضاربات والمبالغة في أسعار الأراضي والعقارات السكنية.

لأنهم حاليا يقومون بالسعي لرفع قيمة العقارات لأقصى قدر ممكن حتى تكون قيمة العمولة التي سيحصل عليها بالتبعية أكبر، وكذلك أن يتضمن القانون ألا يحصل الوسيط على حق الترويج للعقار إلا إذا كان لديه توكيل بالترويج من المالك نفسه.

مؤكداً أن وجود «الدلالين» والسماسرة على الأرصفة هو أهم ظاهرة لابد من القضاء عليها مؤكداً أنه لو قامت الجهات المعنية بالنزول الى شارع «نجمة» على سبيل المثال فستجد هؤلاء يحتلون الأرصفة ويمارسون مهنة الوساطة بكل عشوائية وأوضح أن قطع الأراضي التي يتم توزيعها على المواطنين لا تدخل في السوق ولا تنضم إلى القطاع العقاري وبالتالي يشهد السوق حاليا ندرة بالمعروض من الأراضي والعقارات ويتيح المجال أمام تلاعب السماسرة والمضاربات التي تتم من قبلهم.

وأضاف أن القانون لابد وأن يحمي المستثمر ويشجعه ويتضمن ضمانات لحماية السوق ومنع التلاعب والمضاربات والحد من الارتفاعات الجنونية في أسعار الأراضي بشكل خاص وكذلك الشقق والعمارات السكنية.

 

أبرز ملامح مشروع قانون الوساطة العقارية الجديد 

يأتي إعداد مشروع القانون ليحل محل القانون رقم (13) لسنة 2011 بتنظيم مزاولة أعمال الوساطة العقارية، وذلك بغية الارتقاء بهذه المهنة بما يتوافق مع التنمية الشاملة التي تشهدها دولة قطر ويساهم في تطوير السوق العقاري، وتحديد ضوابط مزاولة المهنة بشكل شامل، لمعالجة السلبيات التي بدت من خلال تطبيق القانون المعمول به حاليا.

وتناول مشروع القانون الأحكام الخاصة بالترخيص بمزاولة أعمال الوساطة العقارية، وإنشاء لجنة شؤون الوسطاء العقاريين بوزارة العدل من بين اختصاصاتها النظر في تظلمات ذوي الشأن من قرارات الإدارة المختصة بشؤون الوسطاء العقاريين، والتزامات الوسيط العقاري ومساءلته تأديبيا، وإلغاء الترخيص.

ويقضي المشروع بتوفيق أوضاع جميع مكاتب الوساطة العقارية القائمة وقت العمل بهذا القانون بما يتفق وأحكامه، وذلك خلال مدة أقصاها ستة أشهر من تاريخ العمل به.

ويجوز بقرار من وزير العدل مد هذه المهلة لمدة أو مدد أخرى مماثلة.

 

وتتمثل أبرز ملامح القانون في النقاط التالية:

- وضع ضوابط لمزاولة المهنة بشكل كامل بما في ذلك المزادات العقارية والتثمين العقاري وإدارة العقارات نيابة عن الغير.

- وضع شروط لمزاولة المهنة أهمها أن يكون الوسيط قطري الجنسية وأن يكون كامل الأهلية وحسن السيرة والسلوك وأن يؤدي يمينا قانونية وأن يجتاز دورات تدريبية واختبارات سيتم وضعها لأصحاب المهنة.

- نص مشروع القانون على نظام للمساءلة التأديبية يوفر ضمانات للوسيط العقاري في حال مخالفة الوسيط العقاري للشروط الواردة في القانون بحيث ستكون هذه العقوبات رادعة وتنص في جانب منها على الإبعاد لغير القطريين في حال مزاولة المهنة دون ترخيص.

- كما يضع مشروع القانون الجديد ضوابط لمواجهة الإعلانات العشوائية للعقارات، ويتضمن إجراءات لتأهيل المكاتب العقارية المشتغلة، حيث سيسمح لهذه المكاتب - إذا حققت المتطلبات الأساسية لمزاولة المهنة – بصلاحيات الوصول إلى البيانات العقارية بطريقة إلكترونية وتفويضها بالمشاركة في إتمام التصرفات العقارية كإنهاء المعاملة نيابة عن المتعاملين بإدارة التسجيل العقاري.

 

الوساطة العقارية في دول الخليج 

تتباين نسبة العمولة التي تحصل عليها شركات الوساطة في دول مجلس التعاون الخليجي والتي تحددها القوانين المنظمة في كل دولة، حيث تبلغ 2% في إمارة دبي بدولة الإمارات العربية المتحدة، بينما تصل إلى 2.5% في المملكة العربية السعودية، وفي الكويت تبلغ أقل نسبة بين دول مجلس التعاون والتي تصل إلى 1% فقط وتتراوح عمولات الوسطاء العقاريين في البحرين بين 1% و2% من قيمة صفقة البيع وقيمة أول شهر من إيجار سنة في عقود الإيجار، وهي نسبة ثابتة تلتزم بها جميع المكاتب العقارية في البحرين التي يقدر عددها بنحو 2000 مكتب.

وتوجد نحو 1600 شركة وساطة عقارية تعمل في دبي وحدها يعمل تحت مظلتها آلاف العاملين من جنسيات مختلفة عدا عن الوسطاء الأفراد الدخلاء على المهنة ممن لا يمكن إحصاؤهم، وحسب الإحصائيات المتوافرة، فإن عدد المكاتب العقارية الحاصلة على ترخيص من قبل وزارة التجارة البحرينية يقدر بأكثر من 1200 مكتب، إضافة إلى وجود أكثر من 1000 بطاقة وساطة عقارية مقدمة من قبل وزارة العدل.

 

تقرير المزايا: القطاع بحاجة لشركات وساطة عقارية متخصصة 

أكد تقرير صادر عن شركة «المزايا» العقارية أن السوق العقاري القطري، كغيره من الأسواق المجاورة يواجه تحديات كبيرة ذات علاقة بمزاولة مهنة الوساطة العقارية وعدم تنظيمها، الأمر الذي أثر وبشكل سلبي وكبير في أسعار الأراضي والعقارات، فكثير من ارتفاع أسعار الإيجارات والأراضي، سببها دخول أكثر من وسيط عقاري في عملية البيع أو التأجير، الأمر الذي يؤدي دائما إلى ارتفاع قيمة الإيجار أو أسعار الأراضي، في حين تتركز أصابع الاتهام نحو سماسرة العقارات في التأثير السلبي بأسعار الأراضي والعقارات وذلك من خلال تعمدهم إثارة الشائعات والأخبار المضللة والتي تؤدي في المحصلة إلى رفع الأسعار دون مبرر، وبالتالي أصبحت الحاجة ملحة لإصدار القوانين المتخصصة ذات العلاقة بتحديد مهام الوسيط العقاري واشتراطات ذات علاقة بالأهلية والخبرة والتدريب، ذلك أن النشاط العقاري السائد والاتجاه نحو بناء المزيد من المجمعات والأبراج السكنية يتطلب تنظيما أكبر للسوق العقاري والعاملين فيه، ويأتي في مقدمة استهدافات القانون الجاري العمل على اعتماده، للحد من المضاربات وحماية الأطراف كافة، فيما يعول على هذا القانون إعادة ضبط السوق العقاري القطري، حيث يعمل عدد كبير من الوسطاء والسماسرة دون ترخيص من الجهات الرسمية ذات العلاقة.

ويؤكد التقرير حاجة السوق إلى شركات وساطة عقارية متخصصة تعمل على رفع الوعي الاستثماري بالقطاع العقاري اعتماداً على أسس ومعايير اقتصادية بعيدة كل البعد عن العشوائية والتي تعمل على رفع أسعار العقارات وتضخيمها، في حين بات السوق أكثر حاجة إلى شركات أو مؤسسات عقارية تتمتع بثقة كبيرة وبإدارة متخصصة بالقطاع العقاري، تشرف عليها جهات رسمية، ذلك أن ارتفاع مستوى العشوائية لدى السوق العقاري من شأنه أن يعطل آليات العرض والطلب ويؤسس لفقاعات عقارية وتضخم غير مبرر على أسعار التعاقدات والمبايعات والأسعار السائدة.