أخبار سوق عمان المالي / أسهم
 سعر السهم
Sahafi.jo | Rasseen.com

المواضيع الأكثر قراءة

 
 
  • آخر تحديث
    09-May-2018

التهاب أسعار العقارات يحيل "الحلم الأمريكي" إلى كوابيس
فايننشال تايمز -
بعد مرور عقد من الزمن على انتقاله من نيفادا إلى وادي السيليكون بحثا عن دور له في طفرة التكنولوجيا، تراجعت الفرص المتاحة أمام فيكتور باريرا في واحدة من أسواق العقارات الأكثر كلفة في أمريكا.
منذ آذار (مارس) الماضي، يعيش عامل تزيين الحدائق هذا في سيارة فان صغيرة مع زوجته وابنه الذي يبلغ من العمر ست سنوات، بعد أن اضطروا بسبب الإيجارات الباهظة إلى مغادرة شقتهم المكونة من غرفة نوم واحدة في شرقي بالو آلتو.
ينامون الآن، هم وعشرات غيرهم من عمال وادي السيليكون في سياراتهم، وشاحناتهم والمركبات الترفيهية على امتداد طريق عام مغبر يبعد مسافة ميل عن المقر الضخم لمنلو بارك سريع التوسع التابع لشركة فيسبوك الواقع في خليج فرانسيسكو.
يقول باريرا، ذو الضفيرة الذي يبلغ من العمر 35 عاما وولد في جوادالاجارا في المكسيك: "الإيجارات آخذة في الارتفاع، وكذلك تكاليف المعيشة، وبدلا من مضاعفة الأجر في الساعة، نحصل على زيادات ضئيلة تصل إلى 25 سنتا في العام: نتمنى لهم التوفيق في ذلك. إنهم يحاولون جعل منطقة الخليج وكأنها مجتمع معزول".
باريرا من جحافل عمال المصانع الذين ينتمون للطبقة المتوسطة ممن يجدون أنفسهم بسبب ضغط التكاليف مضطرين إلى مغادرة منازلهم في مدن الطفرة في وادي السيليكون، ما يحد من قدرتهم على الاستفادة من الفرص المتاحة في منطقة حيوية من الناحية الاقتصادية. بلغ متوسط سعر المنازل في خليج سان فرانسيسكو رقما قياسيا وصل إلى 820 ألف دولار في آذار (مارس) الماضي، مرتفعا قرابة 15 في المائة في ذلك العام، وفقا لبيانات وكالة كور لوجيك. ويرتفع متوسط الإيجارات في أجزاء كثيرة من الخليج ليصل إلى أربعة آلاف دولار في الشهر الواحد.
عدد قليل من سكان المنطقة يتمكن من التغلب على حجم الأزمة التي أدت إلى تزايد حالات الانتقال ورفع أعداد المشردين في كاليفورنيا، بشكل أكثر حدة مما كان عليه في أي ولاية أخرى بين عامي 2016 و2017.
تحتاج ولاية كاليفورنيا ككل إلى بناء 180 ألف مسكن سنويا لمواكبة النمو في عدد السكان، بحسب ما تقدر الولاية، ومع ذلك بنت أقل من نصف ذلك العدد على مدى العقد الماضي.
المعارضة الراسخة لوجود مساكن جديدة ذات كثافة سكانية أعلى تعني أن الاستجابة كانت تافهة لا تذكر.
مع ذلك تعرضت المحاولة الأجرأ لكسر ذلك الجمود للفشل في نهاية نيسان (إبريل) الماضي، في غرفة إحدى اللجان في عاصمة الولاية ساكرامنتو.
كان من الممكن أن يعمل مشروع القانون المعروف باسم إس بي 827، المقترح من قبل سكوت وينير، عضو مجلس الشيوخ الديموقراطي الممثل عن سان فرانسيسكو، على إحداث زيادة أكبر في مشاريع الإسكان في محيط مواقف الحافلات والقطارات المحلية، لكن الخطوة أثارت ضجة لأن المواطنين الأفضل حالا في تلك الولاية الآخذة في التقدم على نطاق واسع، نددوا بما يعتبرون أنه تهديد للتطور والتنمية الجامحة.
تقول جيني شويتز، متخصصة في السياسة الإسكانية في بروكينجز: "أصحاب المنازل الذين يستفيدون من العرض المقيد لديهم كثير من الثروة والسلطة وليست لهم مصلحة في التخلي عن ذلك.
قانون السناتور وينر كان طموحا في محاولته سحب السلطة من أيدي المناطق المحلية ومنحها للولاية، ومن المؤسف أن محاولته لتحقيق زيادة متواضعة في كثافة الإسكان لم تتمكن حتى من الوصول إلى كامل المجلس".
لم يقتصر تأثير قوانين التخطيط العمراني المقيدة على منطقة الخليج. يقول إنريكو موريتي، أستاذ الاقتصاد في جامعة كاليفورنيا في بيركلي، إن الأنظمة التي تحد من بناء مساكن جديدة في المدن الساحلية، بما فيها نيويورك وسان فرانسيسكو وبوسطن، تعمل على تدمير الاقتصاد الأمريكي الأوسع نطاقا، من خلال الحد من عدد العمال الذين يمكنهم الوصول إلى المناطق ذات الإنتاجية المرتفعة.
يقول ريتشارد ريفز، مؤلف كتاب يدعى "مكتنزو الحلم" في العام 2017، إن التعليمات والأنظمة المحلية التي تقيد المساكن الجديدة هي عبارة عن شكل من "اكتناز الفرص" من قبل الطبقة المتوسطة العليا في الولايات المتحدة، ما يحد من قدرة الأفراد الأكثر فقرا على الوصول إلى المدارس الجيدة والحصول على الوظائف الجيدة.
يتناقض هذا الوضع مع تاريخ الولايات المتحدة قبل أواخر القرن الـ 20، عندما حصلت عمليات الهجرة الداخلية الضخمة إلى مناطق ذات إنتاجية أعلى وأجور أكبر، يرافقها حصول طفرات في بناء المساكن.
في العقود الأخيرة، أصبحت أسعار المساكن بشكل متزايد في بعض المناطق الحضرية الأكثر حيوية وابتكارا تفوق قدرة الإنسان العادي.
من بين المناطق الأهم هنالك سياتل، حيث ارتفعت أسعار المساكن قرابة 13 في المائة على أساس سنوي في شباط (فبراير) الماضي، وهو الارتفاع الأسرع بين أعلى 20 مدينة ترصدها مؤشرات إس آند بي كور لوجيك كيس شلر.
الشهر الماضي، أطلق أعضاء مجلس المدينة مشروع قانون من شأنه أن يفرض ضريبة على أصحاب الأعمال الكبيرة لجمع أموال من أجل حل مشكلة التشرد.
يقول إدوارد جلايزر، أستاذ في جامعة هارفارد وخبير رائد في مجال التخطيط العمراني: "منذ السبعينيات، ولأول مرة في تاريخ الولايات المتحدة، هنالك مناطق حظيت بنجاح اقتصادي لا يصدق، لكن نمو تلك المناطق تعثر كثيرا بسبب الضوابط المفروضة على استخدام الأراضي. النتيجة هي أن المناطق الأكثر إنتاجية في أمريكا أصبحت صغيرة جدا".
تزايد تأثير وتعقيد التنظيمات الخاصة بالتقسيم العمراني في العقود الأخيرة، لكن في أماكن أخرى فإن لقواعد تنظيم الإسكان تاريخ سييء. كما هو موضح في كتاب ريتشارد روثشتاين: "لون القانون"، كان التقسيم العمراني يشكل في الماضي جزءا من نسيج متكامل من الأنظمة والممارسات الرسمية، التي كانت تهدف صراحة إلى منع الأمريكيين السود من الانتقال إلى المناطق التي يعيش فيها البيض - فيما أصبح يعرف بالتفرقة التي ترعاها الحكومة.
يقول المشرعون أمثال وينر إن معالجة قضية القيود المفروضة على المعروض من المساكن الجديدة تظل مسألة تخص العدالة الاجتماعية. ويقول: "من خلال رفض السماح ببناء ما يكفي من المساكن، نحن نقوم بإغلاق الباب، لا سيما أمام فئة الشباب. فنحن نخبرهم بأنهم أناس غير مرحب بهم".
مع عدم وجود احتمال فوري بحدوث طفرة في المساكن التي يمكن الحصول عليها بأسعار ميسرة، تتخذ بعض الشركات الموجودة في الخليج خطوات جذرية.
يقول ديفيد ماكهيل، ميكانيكي يعمل في بيرلينجيم، جنوب شرق مطار سان فرانسيسكو الدولي، إنه يجد من المستحيل مواصلة العمل لدى وكالة مازدا إن لم يقدم له مكان إقامة مدفوع الإيجار من قبل صاحب المصلحة، كينت بوتنام.
خلال الأسبوع، يعيش ماكهيل وعدد من الموظفين الآخرين في غرف موجودة في منزل يقع على التلال خلف الوكالة. خلال عطلة نهاية الأسبوع، يذهب إلى البيت ليرى زوجته في ساكرامنتو، متفاديا عملية تنقل وسفر يمكن أن تبقيه حلف عجلة القيادة لمدة ست ساعات وسط حركة المرور.
يقول أيضا وهو يجلس إلى جانب صالة عرض مليئة بسيارات المازدا اللامعة: "لو لم تكن الوكالة هنا، لما كنت قد عملت في الخليج". استئجار منزل محلي شبيه بمكان إقامته في ساكرامنتو يمكن أن يحتاج إلى إنفاق كامل راتبه، بحسب ما يقول. "لقد ارتفع ثمن كل شيء هنا".
بدأت زارين خان، التي تمتلك مطعمي كاري في وادي السيليكون، مشروعا مماثلا لبعض النوادل والطهاة لديها، بعد أن قدمت لهم إعانات في دفع الإيجار في منزل تمتلكه في منلو بارك.
كانت تلك استجابة للتركيبة المكونة من سوق عمالة متشددة وضيقة للغاية ومساكن باهظة الثمن لا يمكن دفع إيجاراتها كانت تتسبب في إقصاء الموظفين المتوقعين.
وكما تقول: "لقد قررت بأن كلينا فائز في هذه اللعبة: فأنا أحصل على الولاء والإنتاجية الأعلى. وهم يدفعون إيجارات أقل من المعتاد".
بالنسبة لكثير من المقيمين في الخليج، الاعتراض الرئيس على محاولات الولاية التصدي لمسألة نقص المساكن، هو أنها تتجاوز الآليات التي تهدف إلى منح السكان المحليين إمكانية السيطرة والتحكم في مصائرهم.
جيسي أريجوين، عمدة بيركلي الديموقراطي التقدمي الذي تلقى تأييد بيرني ساندرز، أطلق على مشروع القانون لقب "التجاوز الشديد" من قبل حكومة الولاية.
تجلت المخاوف في اجتماع عقده أعضاء مجلس المدينة في كوبريتينو في مطلع نيسان (إبريل) الماضي، بعد أن تناقش المقيمون هناك حول تأثير القوانين المقترحة والمتوافرة حاليا.
حذرت جينفر جريفين، أحد السكان، من حصول "أزمة دستورية"، بحيث رفعت صوتها وهي تدين وتشجب تشريعات الولاية الهادفة إلى تخفيف أنظمة الإسكان المحلية.
سألت المسؤولين المحليين قائلة: "ستقوم ساكرامنتو بصياغة قوانين التقسيم العمراني لكل مدينة في كاليفورنيا؟ من فضلكم، هل هذه ديموقراطية تمثيلية؟"
غضبها كان موجها ليس تجاه مشروع القانون إس بي 827، الذي كان آنذاك لا يزال في طور التقدم ليتحول إلى تشريع، فحسب، إذ كان هنالك قانون جديد مدعوم أيضا من قبل وينر العام الماضي يسمح باستكمال عملية إعادة تطوير متوقفة منذ فترة طويلة لمركز تسوق فالكو القديم في كوبرتينو، المدينة التي يوجد فيها مقر شركة أبل الدائري ذي الطابع المستقبلي.
نحو نصف الوحدات السكنية الجديدة التي يبلغ عددها 2402 وحدة، والمدرجة في المشروع سيتم اعتبارها مساكن ذات أسعار ميسورة، ما يسمح للمشروع بتجنب المعارضة المحلية التي كان من الممكن أن تتسبب في تعطيل التطور والتنمية في المشروع.
مشروع كوبرتينو غير عادي في حجمه. كما عملت شركات التكنولوجيا العملاقة مثل جوجل وفيسبوك أيضا على تقديم خطط لبناء مشاريع تطوير إسكان جديدة وكبيرة في وادي السيليكون.
الشركات لا يمكنها حل المشكلة لوحدها، بحسب ما تقول ليورا تانجوواتكو روس، التي تعمل لدى مجلس قيادة الإسكان في مقاطعة سان ماتيو. في الوقت الذي تعرَّض فيه مشروع قانون إس بي 827 للفشل، تقول إن هذا المشروع وغيره من مبادرات الولاية "تفرض دور الحوار" على المستوى المحلي.
يتعهد وينر بمواصلة بذل الجهود والمحاولات الرامية إلى تخفيف تضييق الخناق المفروض على الأنظمة المحلية، بينما يستعد لتقديم مشروع قانون جديد في الهيئة التشريعية لولاية كاليفورنيا العام المقبل.
مع ذلك، لم تقتصر المعارضة لهذا القانون على أصحاب المساكن ميسوري الحال، حيث كان بعض أنصار قضية الإسكان من ذوي الدخل المنخفض متشككين أيضا، خوفا من أن المبادرة ستؤدي إلى تفاقم عمليات التحسين.
تحذر كارين تشابيل، أستاذة التخطيط في جامعة كاليفورنيا في بيركلي، من أن بناء مزيد من المساكن لن يسهم في حل أزمة عدم القدرة على دفع تكاليف الإيجار.
ستكون هنالك حاجة لكميات ضخمة من عمليات التشييد والبناء بغية خفض أسعار المساكن الإجمالية، بحسب ما تقول، ونظرا لتكاليف البناء المرتفعة في مدن مثل سان فرانسيسكو، يغلب على شركات التطوير العقاري استهداف عمليات بناء جديدة في المناطق الأكثر ثراء.
المشكلة الأعمق ببساطة لا تكمن في توفير المساكن بل في عدم المساواة في الدخل، بحسب ما تقول، مؤكدة الحاجة لوجود سياسات أخرى لتعزيز الإيرادات والتحصيل العلمي.
في الخليج، حتى الأفراد من ذوي المهارات التي تتطابق بشكل ممتاز مع فرص العمل المتاحة في شركات التكنولوجيا، يجابهون شدة الضغوط التي تسببها تكاليف الإسكان. صهر السيدة تانجواتكو، ماكس روس، يعمل في مختبر ونشأ في بالو ألتو.
وكان يعيش في خيمة في الفناء الخلفي لمنزل والديه عندما انتقل مرة أخرى إلى المنطقة من شيكاغو.
الآن، يتطلع إلى الحصول على وحدة سكنية صغيرة بالقرب من شجرة البرقوق الموجودة في حديقتهم، بعد أن خففت الولاية من اللوائح والتعليمات المفروضة على الوحدات السكنية العام الماضي.
بالو آلتو هي موطن جامعة ستانفورد الراقية في ولاية كاليفورنيا، ما يجعلها واحدة من مراكز الحيوية الاقتصادية والمستقبل التكنولوجي في أمريكا.
مع ذلك، تم إصدار أذونات ترخيص لـ 80 وحدة سكنية جديدة العام الماضي، في مدينة يعيش فيها 67 ألف نسمة، وفقا لآدريان فاين، عضو مجلس المدينة المحلي. بلغ متوسط أسعار بيع المساكن هناك 2.26 مليون دولار في عام 2017.
في مواجهة ارتفاع تكاليف المساكن، يستسلم كثير من السكان بكل بساطة ويغادرون المكان. يقول فاين إن الخريجين من الشباب يتحدثون عن القيام "بجولة مهمات" في الوادي قبل الهروب إلى مناطق أقل كلفة في البلاد. وهو الشخص الوحيد من بين ستة أشقاء استمروا في العيش في منطقة الخليج، حيث نشأوا هناك.
من ناحية أخرى، يصمم باريرا على البقاء. أحد المخاوف الكبرى التي تسبب له القلق هي أن السلطات المحلية ستطرد سيارات المخيم من الطريق العام في شرقي بالو آلتو.
في نهاية المطاف، يرغب في إنشاء شركة خاصة به لتزيين الحدائق. ويقول ربما تكون تكلفة المعيشة في وادي السيليكون هائلة، لكنها لا تحجب حتى الآن الفرص التي تقدمها المنطقة.
ويتساءل، وهو يقف إلى جانب مركبته الترفيهية مساء أحد الأيام: "لم أرغب في تربية طفلي في أي مكان آخر؟ هذه هي روما الحديثة، يا صديقي".
 
 
إطار
ارتفاع التكلفة وتشدد القوانين يلجمان النمو
ارتفاع تكاليف الإسكان في المدن الأمريكية الرائدة لا يؤدي إلى تفاقم مشكلة عدم المساواة فحسب، بل ربما يعمل أيضا على قمع حظوظ الاقتصاد الأوسع نطاقا، وفقا لبعض الخبراء.
تشير البحوث التي أجراها كل من تشانج- تاي هسي من جامعة شيكاغو وإنريكو موريتي من جامعة بيركلي إلى أن الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي في جميع أنحاء الولايات المتحدة، قد يصبح أعلى بنسبة 9 في المائة في حال تم تخفيف الأنظمة المتعلقة بالبناء إلى حد كبير، في ثلاث مدن مرتفعة الإنتاجية، أي نيويورك وسان فرانسيسكو وسان خوسيه.
تشير تقديرات كل من إدوارد جلايزر من جامعة هارفارد وجوزيف جيوركو من جامعة بنسلفانيا إلى أن تكلفة تنظيم استخدام الأراضي المقيدة تشكل 2 في المائة من الناتج الوطني. وقالوا إنه نظرا للاختلافات الإقليمية الكبيرة في الإنتاجية، فإنه "في حكم المؤكد" أن الناتج المحلي الإجمالي سيرتفع فيما لو قامت منطقة خليج سان فرانسيسكو ببناء مزيد من المساكن، ما يسمح للناس بالانتقال هناك من مدن مثل لاس فيجاس.
لا شك في أن هنالك إنتاجية غير عادية تتحقق في المناطق الأمريكية الحضرية الرائدة. المناطق العشر الأكبر كانت مسؤولة عن نصف النمو الذي تحقق في إنتاجية الولايات المتحدة من عام 2010 حتى عام 2016، وفقا لتقديرات تشاد شيرير من معهد بروكينجز.
مع ذلك، ينسب بعض خبراء الاقتصاد الآخرين التعثر في النمو إلى قواعد التقسيم العمراني.
كما قدم ارتفاع تكاليف الإسكان في منطقة الخليج فرصا لمدن في أماكن أخرى، لأنه يجري دفع عمال وشركات التكنولوجيا من خلال ارتفاع التكاليف، إلى الانتقال إلى أماكن أرخص كلفة وذات أنظمة بناء أكثر مرونة - مثل تكساس في الجنوب.
يقول بعض الباحثين إن التركيز بشكل كبير فوق الحد على المنافع التي تتحقق جراء تخفيف الأنظمة يبالغ في تقدير دور عمليات بناء المساكن ويتجاهل المحركات الأخرى الخاصة بالحراك الاجتماعي المنخفض، بما في ذلك أوجه القصور في النظام التعليمي الأمريكي.
كما أن وجود شبكات نقل عام أفضل كتلك الموجودة في أوروبا من شأنها أن تساعد أيضا في علاج المشكلة.
مع عمليات بناء مساكن متعددة الأسر ومرتكزة على المقيمين من ذوي الدخل المرتفع، والأسعار التي ترتفع بسرعة في المدن الأكثر تقدما، تبقى القدرة على تحمل تكاليف السكن هي المشكلة.
أكثر من نصف العائلات المستأجرة في أكبر تسع مناطق حضرية تدفع أكثر من 30 في المائة من دخلها للإنفاق على السكن، وفقا لمركز جامعة هارفارد المشترك لدراسات الإسكان.
كما تتباين أيضا حظوظ الأمريكيين في سوق الإسكان بشكل جذري بحسب العرق. يعيش نحو 71 في المائة من الأسر البيضاء في مساكن مملوكة لهم، مقارنة بـ41 في المائة من الأسر السوداء و45 في المائة من الأسر ذات الأصل الإسباني، بحسب ما يقول ماثيو ديزموند لمركز ستانفورد حول الفقر وعدم المساواة.