أخبار سوق عمان المالي / أسهم
 سعر السهم
Sahafi.jo | Rasseen.com

المواضيع الأكثر قراءة

 
 
  • آخر تحديث
    30-Sep-2018

التعطيل الرقمي يقرع أبواب مثمني العقارات
فايننشال تايمز - يبدو أن مستثمري العقارات شبيهون تماما بقول أوسكار وايلد الساخر: يعرفون قيمة كل شيء ولا يعرفون سعر أي شيء.
جميع من يعملون في مجال العقارات مهووسون بالتقييمات النظرية - المطورون، والمصرفيون، ووكلاء العقارات، وشركات التأمين ومشترو المنازل العاديون. لكن، كما يعرف أي صاحب منزل مستميت لإتمام عملية البيع، المقياس الحقيقي الوحيد لقيمة العقار هو السعر الذي سيدفعه شخص آخر للحصول عليه. لا يزال هذا في الغالب يتحدد من خلال العاطفتين المتقلبتين التوأم، الجشع والخوف.
رواد البيانات الكبيرة يعِدون بإحداث ثورة في أعمال تقييم العقارات، بدفعها أكثر على طول الطيف من الفن نحو العلم. من خلال تقديم تقييمات أسرع وأكثر دقة مستمدة من مجموعات من البيانات، يدعون أنهم يعطون ثقة أكبر للجميع. السوق المستنيرة بشكل أفضل ينبغي أن تكون سوقاً أكثر عقلانية وفعالية.
على مدى سنوات ظلت بعض شركات التقييم، مثل "هوم تراك" في المملكة المتحدة، تزود المصارف بتقييمات آلية شبه فورية للعقارات السكنية. ومكن هذا المصارف من خفض التكاليف وتحسين خدمة العملاء، من خلال تقديم قرارات أسرع بشأن الرهون العقارية، أحيانًا في غضون دقيقتين.
"جيوفاي" GeoPhy، شركة هولندية ناشئة لديها طموح هائل يتمثل في تقديم تقييمات شبه فورية لجميع العقارات التجارية والسكنية في جميع أنحاء العالم. يقول تيون فان دن دريس، مؤسس الشركة: "التقلبات المجنونة في تقييمات العقارات ترجع إلى نقص المعلومات". ويضيف: "نحن نهدف إلى توفير تدفق مستمر للمعلومات".
بدأت "جيوفاي" من خلال تقييم جميع العقارات في هولندا التي يبلغ عددها 8.6 مليون عقار. استندت إلى بيانات من السجل العقاري، التي وضعت في جميع المعاملات المسجلة، ثم ضمتها مع مئات من مجموعات البيانات الأخرى ذات الصلة، بما في ذلك صور الأقمار الصناعية. ووسعت عملها ليشمل 48.5 مليون عقار في المملكة المتحدة و147 مليونا في 48 ولاية أمريكية. وهي تسعى لأن تكون شركة عالمية، على الرغم من أنها قد تواجه عقبات بسبب نقص البيانات في بعض البلدان، ولا سيما في الصين.
في الوقت الحاضر تم توظيف نحو 82 ألف مثمن في مجال تقييم العقارات في الولايات المتحدة، الذي تبلغ قيمته نحو 12 مليار دولار سنويا. قد يكون هذا مجالا آخر يتم فيه استبدال الآلات بالإنسان تدريجيا. بعض من أكبر شركات العقارات شرعت بالفعل في تجربة التقييمات الآلية، بسبب انخفاض التكاليف، والتكرار وموثوقية التقارير، وانخفاض حالات الاحتيال.
مثلا، "جيوفاي" تزود "فاني ماي" بتقييم شهري للعقارات التي تغطيها، التي يبلغ عددها 19 مليونا. وكانت شركة تزويد القروض العقارية الأمريكية تعيد تقييم محفظتها كل ثلاثة أعوام.
مختصون في العقارات يقولون إن إثبات فائدة التقييمات الآلية لن يتم إلا من خلال الدورة الاقتصادية. وتعترف بعض شركات التقييم في محافلها الخاصة بأن منهجية القطاع لا تزال تعد عملاً قيد التنفيذ، على الرغم من أن تحسينها يتم باستمرار من خلال استخدام بيانات جديدة.
العقارات التجارية هي بطبيعتها أصعب عندما يتعلق الأمر بالتقييم وذلك بسبب عدم الشفافية في المعلومات الخاصة بشروط الإيجار وتدفق الإيرادات. ويمكن أن تكون الحالة المالية لمالك العقار وإمكانية الوصول إلى رأس المال عاملين مهمين في تحديد السعر.
تاريخ تطور مجمع برودجيت في لندن مثال بارز على كيفية تقلب الأسعار. في الوقت الذي كانت فيه توابع الهزة الناجمة عن الأزمة المالية العالمية تعصف بسوق العقارات التجارية في عام 2009، باعت "بريتش لاند" نصف المجمع إلى "بلاكستون" مقابل 77 مليون جنيه استرليني (على الرغم من أنها تخلصت من نصف ديون "برودجيت" المستحقة البالغة 2.1 مليار جنيه). بعد أربع سنوات باعت "بلاكستون" تلك الحصة إلى صندوق الثروة السيادية السنغافوري GIC مقابل 1.7 مليار جنيه استرليني.
يقول فِل كلارك، رئيس الاستثمار العقاري في "كاميس كابيتال"، إن التقييم التلقائي يبشر بالخير، لكن يجب أن يُستخدم بحذر. ويضيف: "لا وجود للسعادة القصوى".
ستعتمد تقييمات العقارات دائمًا على الآراء وعلى منهج علمي كذلك. العقارات التي لها أهمية، مثل المتاجر الرئيسية الموجودة في مواقع ممتازة والتي لا تتغير ملكيتها إلا مرة واحدة كل 30 عامًا، يصعب تقييمها بشكل خاص من خلال الطرق الآلية لأن النقاط المرجعية للبيانات نادرة جداً. سيرغب المستثمرون أيضا في تفسير واضح لأي تقييم مقدم. يقول كلارك: "ستكون هناك حاجة دائما لمثمن. نحن لا نعمل في سوق قائمة على شاشات".
ربما يكون السؤال الرئيسي هو ما إذا كانت أساليب التقييم الأفضل ستؤدي إلى أسواق عقلانية أكثر. في بحث حول فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة جادل الاقتصادي، دين بيكر، بأن الارتفاع غير المسبوق في الأسعار في القرن الـ21 "يتطلب درجة غير عادية من الإهمال" لكي يكون غير ملاحظ. وعندما لم يلاحظ، تسبب هذا الارتفاع في انهيار خلف خسائر بلغت ثمانية تريليونات دولار في الثروة العقارية على مدى أربع سنوات. في بعض الأحيان لا يوجد من هو أعمى لهذه الدرجة، إلا من يريد تجاهل الأمر.